Секреты безопасной покупки квартиры, чтобы избежать юридического кошмара

В настоящее время решение вопроса с покупкой квартиры стало намного проще, если есть доступные средства. Для приобретения жилья даже не нужно посещать Росреестр и МФЦ — все можно сделать удаленно. Возможно, лишь однажды придется зайти в банк за ипотекой. Для поиска продавца и покупателя достаточно провести несколько вечеров на сайтах с объявлениями.

Казалось бы, со всем этим добром риелторы должны быть на грани вымирания. Осесть в рейтингах забытых профессий наряду с трубочистами и бурлаками. Но этого не случилось.

— На то минимум три причины. Бывают сложные случаи, когда человек не понимает, как правильно совершить сделку: квартиры в наследство, заложены в банке, один из собственников уехал на ПМЖ в другую страну. Еще люди не хотят разбираться или даже бояться процесса оформления документов. Наконец берегут личное время, — рассказал «КП» риелтор Андрей Кулагин, который работает на столичном рынке с начала «нулевых».

ЧТО С ЦЕНАМИ?

— Из года в год читаем новости, что московский рынок «перегрет». Цены опережают качество жилья, — продолжает собеседник. — В пандемию льготные ставки по ипотеке на новостройки привели к тому, что застройщики стали поднимать цены. Клиент все равно купит, потому что считает: раз ставка низкая (тогда она была 5-6%), платить буду мало. Следом за новостройками подтягивается и «вторичка». А сейчас из-за курса валюты все ползет вверх.

Экономисты из раза в раз, что ценовой пузырь вот-вот лопнет. Только жилье продолжает дорожать, изредка делая передышку.

— Квартира остается самой надежной инвестицией. Была пандемия, был февраль 2022-го. Мы слышали истории о людях, которые уезжают из Москвы, бросают квартиры, продают по бросовой цене. Но очень быстро выяснилось, что покупателей, которые не так подвержены новостному шуму, больше. Читаем про звезд-релокантов, которые оставляют свои замки в Барвихе. Казалось бы, ну кто купит дом за 200-500 млн рублей, если как мы думаем, все богачи вдруг решили уехать из страны? А ведь покупают и без всяких дисконтов!

33 УЛОВКИ

В арсенале каждого риелтора ворох трюков разной степени честности.

— Если натыкаюсь на объявление о продаже от собственника, звоню и представляюсь покупателем. Прихожу, а дальше дело техники: истории про то, что у меня есть клиент, сейчас вам быстро найдем покупателя. Когда только начинал, просил коллег съездить со мной и прикинуться заинтересованным клиентом. Показать продавцам: видите, работаю. Просто у вас объект непростой, — продолжает Кулагин.

Рядовая практика среди риелторов — сдирать комиссию со всех участников сделки. Или позвонить риелтору продавца и объявить: приведу покупателей, только если поделитесь комиссией.

— Но главная уловка — это фраза: «У нас своя закрытая база продавцов и покупателей». Таких нет уже лет 15, с тех пор как все начали выкладывать в интернете.

ТОП ПРОБЛЕМНЫХ КЛИЕНТОВ

— Если вы стрессоустойчивы, с подвешенным языком, добро пожаловать в сферу квартир под сдачу для мигрантов. Они согласны на двойные и тройные комиссии, лишь бы заселиться и получить регистрацию. Как-то помогал таджикам, так они рассказали, что всем кишлаком деньги на квартиру трем парням в Москве собирали. Другого варианта для них кроме как снять втридорога нелеквид, нет, — рассказывает риелтор.

Среди продавцов и покупателей наиболее проблемным риелтор называет юристов, пожилых и… увлеченных эзотерикой. Юристы любят докопаться до каждой буквы (что правильно!), пожилые ставят условия из разряда: «Найдите покупателей обязательно хороших, ведь они в моей квартире жить будут!»

— А вот эзотерики — вообще беда Москвы. Люди помешаны на мистике. Одна дамочка мне нервы трепала, якобы у нее расклады таро говорят, что эта квартира ей не подходит. Другая требовала, чтобы продавцы квартиры разрешили провести обряд, в котором она воскурит в квартире благовония с кровью ягненка. Так она с тушей на просмотры ходила! И ведь купила себе в Бибирево «двушку».

БОЯТЬСЯ НУЖНО НЕ УБИТЫХ КВАРТИР

А тех, где проблемой могут стать бывшие собственники. Среди «вторички» в Москве редки лоты, когда у квартиры один владелец. И при этом сам человек и жилье — кристально чисты перед законом (квартира не заложена в банке, хозяин не банкрот). Чаще на продажу выставляют сложные объекты.

— Не советую покупать квартиры, которые продают по доверенности. Реальный собственник может не знать, что на его имя получили документ. Часто так обманывают пожилых. Как-то раскрыл банду: маскировались под соцработников, подсовывали старикам бумаги на подпись и продавали их квартиры. Мы пришли с покупателем смотреть жилье. Встретил обаятельный парень. Говорит, продает квартиру бабушки, которая предпочитает жить на даче. Оказалось, бабушку засунули в какой-то интернат.

Другая опасная ситуация, когда среди владельцев — зэки. Такое жилье тоже продается по доверенности. Через пару лет «сиделец» выйдет и скажет: меня обманули, свою долю с продажи я не получил.

Осторожным надо быть и в отношении наследственных квартир. Особенно много на столичном рынке их стало после ковида — когда увеличилась смертность.

— Дела о наследстве не имеют исковых сроков, кто бы что ни говорил, — продолжает собеседник. — Это сейчас продавец говорит, что он единственный сын, брат или племянник покойного. Через пять лет найдется внебрачный ребенок и заявит о своих правах. Подстраховать себя можно, если взять нотариальную расписку от продавца, что он — единственный наследник. Также у страховых есть услуга страхования «права титула» — то есть компания выплатит деньги за жилье, если в будущем объявившейся собственник решит отсудить квартиру.

Что же до типов домов и микрорайонов, которые эксперт советует избегать — это квартиры в густонаселенных новых кварталах в чистом поле.

— «Человейники» — когда в одном доме тысяча квартир, состоящих из микростудий (жилье площадью 10-20 кв.м — Ред.). Покупать под сдачу в аренду — нормально. Но для жизни, вариант спорный. Такие районы из-за высокой концентрации людей и низких ставок аренды привлекают маргинальных жильцов, — объяснил Кулагин.

ДЕНЕЖКИ

Сколько выкладывают клиенты?

Фиксированные оклады риелторов в агентствах в лучшем случае 30 000 руб. Если не показываешь результат два-три месяца, зарплаты могут лишить.

Средняя комиссия за проданный объект в Москве 2-3%. То есть с квартиры за 10 млн руб. – 200-300 тысяч. Но последние годы столичные риелторы ропщут на коллег, которые устраивают демпинг и готовы брать до 1,5%. С учетом того, что продавец часто покупает на эти деньги новое жилье с доплатой, для него такая скидка очень привлекательна.

— Когда работаешь на агентство, получаешь только треть суммы. Остальное забирает компания. Сурово, зато не нужно самому искать заказчиков. При этом общий процент комиссии для клиентов через компанию, как правило, выше (4-6%), чем у частников, — говорит Кулагин.

В случае квартир под сдачу, посредники довольствуются месячной ставкой. Аренда 70 000 руб. — столько же получит специалист. Традиция московского рынка: комиссия ложится на кошелек арендатора.

banner-body-desc-1

Интересное по теме

Общество, Право
U9uwXa268oSYNPtzYvdPOLKykreGxUcDNrh6nqD2UHJhROcbRxeGiFRpjfljuXewVnMXTyH6qy9BgngT1w6hS5RtMmgNTUZf

Проверенная недвижимость в Курске: покупаем без рисков

Культура, Общество
cqsuk3eo89m-jpg

В Курской области пройдет гастрономический фестиваль «Кухни мира»

Общество
6439781_172_0_2903_2048_1920x0_80_0_0_f1a1717071075497da80094f54f6e997

В России прогнозируют сокращение числа квалифицированных работников

Общество
photo_2023-09-15_12-04-48

Стали известны российские цены на iPhone 15

banner-sidebar-1
banner-sidebar-3